O que a lei diz sobre contratos de aluguel

O contrato de locação residencial em BC é regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) — a mesma que vale em todo o Brasil. Ela define os direitos e deveres de proprietários e inquilinos, os prazos, as formas de garantia e as regras de rescisão.

Qualquer cláusula no contrato que contrarie a Lei do Inquilinato é nula de pleno direito — mesmo que ambas as partes tenham assinado. Por isso, é fundamental que o contrato seja elaborado por uma imobiliária ou advogado com conhecimento da legislação vigente.

Prazo do contrato

O prazo mais comum em BC é de 30 meses para locações residenciais anuais. Contratos de 12 meses também existem, mas são menos comuns porque dão menos segurança ao proprietário.

Por que 30 meses importa: contratos com prazo igual ou superior a 30 meses dão ao proprietário o direito de retomar o imóvel ao término do prazo sem precisar apresentar justificativa. Em contratos de prazo menor, a retomada exige motivação legal específica — o que complica o processo para o proprietário caso queira o imóvel de volta.

Reajuste anual do aluguel

Todo contrato de aluguel prevê um índice de reajuste anual aplicado na renovação ou a cada 12 meses de vigência. Os índices mais usados em BC são:

IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): historicamente o mais usado em contratos imobiliários. Pode variar muito — em anos de inflação alta chegou a 25% a.a., o que gerou conflitos entre proprietários e inquilinos.

IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): mais estável e previsível. Tem sido cada vez mais adotado como alternativa ao IGP-M, especialmente após os picos inflacionários de 2020 e 2021.

INPC: índice mais favorável ao inquilino em cenários inflacionários — reflete o custo de vida das famílias de menor renda.

Antes de assinar, verifique qual índice está no contrato e pesquise o histórico recente dele. A diferença entre IGP-M e IPCA num contrato de 30 meses pode representar centenas de reais por mês no reajuste.

Garantia locatícia — o que o contrato vai exigir

Todo contrato de aluguel exige uma garantia. As mais comuns em BC são seguro-fiança, caução e fiador — cada uma com características diferentes que detalhamos no artigo Como funciona o seguro-fiança em BC.

A garantia é obrigatória por lei e não pode ser dispensada pelo proprietário sem risco. Ela existe para proteger o proprietário em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.

Responsabilidades do inquilino x proprietário

Uma das fontes mais comuns de conflito nos contratos de aluguel é a divisão de responsabilidades sobre reparos e manutenção. A lei é clara:

Responsabilidade do inquilino: pequenos reparos de uso e conservação do dia a dia — torneiras pingando, maçanetas quebradas, lâmpadas, pequenos reparos em azulejos. Em resumo: o que se desgasta pelo uso normal do morador.

Responsabilidade do proprietário: estrutura do imóvel, instalações elétricas e hidráulicas, telhado, infiltrações, elevador — tudo que é parte da edificação e não decorre do uso do inquilino.

O contrato deve deixar essa divisão clara para evitar discussões na saída.

Rescisão antecipada — multas e regras

Se o inquilino precisar sair antes do prazo, a lei prevê pagamento de multa proporcional ao tempo restante de contrato. A multa padrão é de 3 meses de aluguel, reduzida proporcionalmente conforme o contrato avança.

Exceção importante: se o inquilino for transferido de emprego para outra cidade, ele pode rescindir o contrato sem multa após notificação por escrito com 30 dias de antecedência — direito garantido pela Lei do Inquilinato.

Para o proprietário, a rescisão antecipada do contrato antes do prazo exige justificativa legal — uso próprio, obras urgentes ou venda do imóvel são as principais hipóteses.

Vistoria de entrada e saída — por que é fundamental

A vistoria documenta o estado do imóvel no momento da entrega das chaves. É o documento que protege tanto o inquilino quanto o proprietário na saída.

Na entrada: o inquilino deve revisar a vistoria com atenção e registrar qualquer discrepância — arranhados, manchas, equipamentos com defeito — antes de assinar. O que não estiver registrado pode ser cobrado na saída.

Na saída: o imóvel é conferido contra a vistoria de entrada. Danos além do desgaste natural do uso podem ser descontados da caução ou cobrados separadamente.

Na Plaza Imóveis, a vistoria é feita por um profissional treinado com registro fotográfico completo — protegendo ambas as partes e evitando conflitos na saída.

Contrato digital tem validade jurídica?

Sim. Desde a Lei 14.063/2020, contratos assinados eletronicamente com certificado digital têm plena validade jurídica no Brasil. A Plaza Imóveis utiliza assinatura eletrônica certificada para todos os contratos — o que significa que você não precisa vir ao escritório em nenhum momento do processo.

Conte com a equipe jurídica da Plaza

A Plaza Imóveis tem equipe jurídica própria que elabora e revisa todos os contratos de locação, garantindo que as cláusulas protejam adequadamente todas as partes e estejam em conformidade com a legislação vigente.

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